한 달 새 1억2,500만원 빠진 서울 아파트… 강남 11주째 하락, 지금 사면 손해?

“서울 집값 떨어졌대”라는 말, 믿기 어려우시죠? 뉴스를 보면 ‘폭락’과 ‘여전히 상승’이 동시에 나와서 뭐가 진짜인지 헷갈리실 거예요.

솔직히 저도 처음엔 몰랐는데요, 숫자를 뜯어보니 서울은 지금 ‘하락장’이 아니라 ‘거래가 멈춘 양극화’ 상태였어요. 오늘은 실거래가부터 주담대 한도까지, 집 살 때·팔 때 꼭 확인할 숫자를 정리해 드릴게요.

1. 서울 전체는 아직 오르는데, 강남만 11주째 하락?

한국부동산원이 11월 5일 발표한 11월 첫째 주(11월 2일 기준) 주간 아파트 가격 동향을 보면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 올랐어요. 91주 연속 상승이에요.

다만 지난달 중순 0.16%까지 올랐던 상승률은 3주 연속 둔화했어요. 서울 전체는 아직 오르는데, 오름폭이 계속 줄고 있는 거예요.

강남3구는 방향이 아예 달라요. 강남구는 -0.39%, 서초구는 -0.37%, 송파구는 -0.17% 떨어졌어요. 강남·서초는 11주 연속, 송파는 10주 연속 하락이에요.

전세는 이번 주 0.17% 올라 전주와 같은 상승폭을 유지했어요. 전세가 오르는 한 매매가의 추세 하락은 없다는 분석도 있어요.

2. 실거래로 보면 한 달 새 1억 넘게 빠진 곳도 있어요

평균만 보면 잘 안 보여요. 실거래를 뜯어보면 얘기가 달라져요.

대치동 은마 84㎡가 42억원에서 34억원에 찍힌 사례도 있어요. 다만 이건 대출이 막힌 상황에서 꼭 팔아야 했던 한 사람의 가격이지, 강남 전체가 20% 빠진 건 아니에요.

거래 자체가 줄었어요. 9월 서울 아파트 매매 거래는 3,000건대로 1년 전의 절반 아래로 떨어졌어요. 매물은 8월 초 6만 건에서 10월 말 8만 건 가까이로 석 달 만에 30% 넘게 늘었어요.

매물 증가분의 93.4%는 강남3구와 마포·용산·성동 등 한강벨트 10개 구에 집중됐어요. 팔고 싶어도 안 팔리는 매물이 고가 지역에 쌓이고 있는 거예요.

3. 주담대가 막혀서 생긴 일이에요

서울 25개 구 전역이 조정대상지역·투기과열지구로 지정돼 있어요. 2025년 10월 16일부터 적용되고 있어요.

신용대출 1억원 초과 보유자는 대출일로부터 1년 동안 규제지역 주택을 살 수 없어요. 금융위원회는 2026년 8월 13일 대책에서 이 규제들을 “확고하게 유지”한다고 밝혔어요.

고강도 대출 규제와 최근 증시 변동성 확대로 매수 여력이 위축된 데다, 그간 중저가 아파트 가격마저 가파르게 오르며 단기 급등에 따른 시장 피로도가 높아졌다는 게 전문가 분석이에요.

4. 대통령 ‘가짜 뉴스’ 발언, 뭐가 진실일까

11월 3일 국무회의에서 이재명 대통령이 서울 주요 지역 실거래가 하락을 언급한 뒤, 일부 보도를 두고 ‘가짜 뉴스’라고 비판했어요. 대통령은 “강남3구 집값이 십수 주간 주당 0.3% 넘게 하락하고 있는 것이 사실”이라며, 서울 집값이 떨어졌다고 발언한 적은 없다고 주장했어요.

전문가 진단은 이래요. 김학렬 스마트튜브 부동산 조사연구소장은 “떨어진 것은 거래 가격이 아니라 거래 자체”라며 “지금 서울 시장은 하락장이 아니라 거래 정지 속 양극화 국면“이라고 말했어요.

추세적 하락이라고 하려면 전세가 하락, 입주 물량 증가, 급매의 연쇄 체결 세 가지가 동시에 나타나야 하는데, 아직은 그렇지 않다는 거예요.

5. 지금 집 사려는 사람·팔려는 사람 체크리스트

사려는 분은 주담대 한도부터 계산하세요. 15억원을 넘기면 한도가 6억원에서 4억원으로 줄고, 25억원을 넘기면 2억원까지 줄어요. 스트레스 금리 3.0%가 적용된 DSR도 꼭 확인하고, 6개월 전입 의무도 잊지 마세요.

팔려는 분은 급매가 아니면 거래 자체가 잘 안 되는 시장이라는 걸 먼저 보세요. 매물 8만 건, 9월 거래 3,000건대라는 숫자가 그걸 말해주고 있어요.

금리 변수도 있어요. 11월 26일 금통위에서 추가 인상 여부가 갈릴 수 있는데, 금리가 더 오르면 대출 이자 부담이 커지면서 매수심리가 더 위축될 수 있다는 전망이에요. 아직 확정된 건 아니에요.

알면 받고 모르면 놓친다는 말이, 부동산에서는 한도를 모르고 계약했다가 뒤늦게 깨닫는 순간에 딱 맞아요. 지금은 ‘서울 전체가 떨어진다’는 말보다, 내가 사는 동네와 노리는 단지의 실거래가를 확인하는 게 먼저예요.

마무리 3줄 요약

첫째, 서울 아파트값은 91주 연속 상승 중이지만 상승폭은 3주 연속 둔화했고, 강남3구는 11주째 하락 중이에요.

둘째, 일부 단지 실거래가는 한 달 새 1억 넘게 빠졌고, 거래는 1년 전 절반 아래로 줄었어요.

셋째, 원인은 고강도 주담대 규제예요. 집을 사기 전 한도·DSR·전입 의무부터 꼭 확인하세요.

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참고 기사: 상승 멈춘 목동 집값 … 강남 따라가나 / 매일경제 / ‘가짜 뉴스’ 라는 서울 아파트 폭락의 진짜 실체 / 조선일보 땅집고